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Contratos de locação em tempos de crise: como reduzir os impactos para o locador e locatário?


A pandemia do novo Coronavírus (COVID-19) e, por conseguinte, as recomendações em prol da prevenção da doença, não interferiu apenas no modo de vida das pessoas devido ao isolamento social, mas impactou gravemente a economia como, por exemplo, com o fechamento dos estabelecimentos comerciais e os prejuízos advindos desta decisão.

No tocante a este assunto, falaremos hoje sobre dois personagens diretamente afetados pelas restrições impostas pela quarentena: o locador do estabelecimento e o locatário. Do ponto de vista do locatário, há a impossibilidade de usufruir do bem locado, assim como a probabilidade deste ficar em situação de inadimplemento quanto ao pagamento do aluguel, devido à redução ou cessação da sua renda. Enquanto do ponto de vista do locador, para este, o recebimento dos alugueis deveria ocorrer normalmente de acordo com os termos contratados, visto que os valores advindos do contrato de locação podem ser também a sua principal fonte de renda.

Diante deste dilema, as partes podem negociar extrajudicialmente a revisão do valor do aluguel a fim de manter o negócio jurídico e, se tratando de estabelecimento comercial, garantir a permanência da atividade empresarial. Pois, ao evitar o encerramento do contrato, as partes contribuem para a redução do custo operacional do locatário e minimizam os riscos de que o imóvel alugado fique em vacância por tempo indeterminado, fator prejudicial para o locador.

Para tanto, a lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê em seu artigo 18 a renegociação do valor do aluguel, bem como, a inserção ou modificação da cláusula de reajuste, desde que haja um consenso. Quanto aos contratos de locação não residencial, entretanto, a Lei do Inquilinato prevê índices anuais de reajuste, e estes contratos, via de regra, devem ser cumpridos de acordo com as circunstâncias do momento da contratação. Porém, diante da excepcionalidade dos acontecimentos oriundos da COVID-19 e nos casos em que a lei é omissa, é possível que locador e locatário ajustem os termos contratuais por meio da aplicação das normativas do Código Civil e das teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, previstas nos artigos 478, 479 e 480 do referido Código.

Já em caso de discordância entre as partes, o artigo 19 da lei 8.245/91 prevê a revisão judicial do aluguel a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. Todavia, esta previsão se refere apenas aos contratos com três anos ou mais de vigência, não englobando os demais. Diante disso, a opção mais viável seria o acordo extrajudicial entre as partes, visto que abarca todos os contratos e, ainda, contribui com a redução das demandas judiciais cujo objeto seja o contrato de locação.



Escrito por: Ariane Alves

Diretora de Comunicação e Eventos

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